売却成功に向けた秘訣

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売却成功のための秘訣とは

不動産売却時の考え方

「住み替えのために」「相続したけれど住まないから」など、不動産売却の理由や目的はさまざまです。ただ、一生のうちに何度も経験することではないため、多くのお客様が不安や疑問を抱えておられます。大きな金額が動き、手続きが難しそう。そして、話の中に聞きなれない専門用語が登場する。このような状況で不安を感じるのは当然です。

そこで、後悔しない不動産売却のために、まずは基本的な知識をつけておくことをおすすめします。こちらでは費用や税金、売却のタイミングなどをわかりやすく解説しておりますので、ぜひ不動産売却をスタートする前にご一読ください。これから紹介する情報が、少しでもみなさまの不安解消につながれば幸いです。

不動産売却時の費用と税金

不動産売却時の費用と税金

不動産売却には、さまざまな費用・税金がかかります。これらの費用を念頭に置いておかなければ、「思ったよりも、手元にお金が残らなかった!」ということになりかねません。なるべく正確に、売却コストを把握しておきましょう。

費用・税金の種類
  内容  
契約 印紙税 売買契約書に貼付する収入印紙の代金です。
仲介 不動産仲介手数料 仲介売却が成立した場合に、不動産業者に支払う手数料です。
登記 登録免許税・報酬 住所や土地の所有権公示には登記費用がかかります。また、登記手続きを司法書士や土地家屋調査士に依頼した場合は、報酬の支払いが必要です。
税金 譲渡所得税 不動産売却で得た利益は、譲渡所得税の課税対象となります。
不動産仲介手数料について

仲介手数料には、以下の通り金額の上限が定められています。(税抜表記)

  住んでいる場合 空き家・土地の場合
取引金額 金額の上限 金額の上限
~200万円 取引金額の100分の5 最大18万円(取引金額の100分の5+調査費用)
200~400万円 取引金額の100分の4+2万円 最大18万円(取引金額の100分の4+2万円+調査費用)
400万円~ 取引金額の100分の3+6万円 取引金額の100分の3+6万円

控除について

控除について

不動産売却で得た利益(売却益)は譲渡所得と見なされ、税金がかかります。ただし、一定の条件を満たす場合は、特例措置として控除を受けることができます。税金の負担が軽くなる特別控除について、その条件や注意点を確認しておきましょう。

3000万円特別控除とは?

不動産を売却して得た利益(譲渡所得)には、所得税・復興特別所得税と住民税がかかります。しかし、居住用財産、つまり自宅を売った場合には、譲渡所得から3000万円を差し引いて計算します。税金は以下の式で計算されるため、譲渡所得が3000万円以下の場合にかかる税金は「ゼロ」です。

(譲渡所得-3000万円)×税率=税額

譲渡所得が3000万円を上回った場合には、3000万円を超えた金額に税率をかけた金額が税額となります。税率は自宅の所有期間によって異なり、5年、10年を境に変動します。たとえば、所有期間が7年の場合の税率は所得税・復興特別所得税が15.315%、所得税が5%。売却益が4000万円の場合なら、計算式は以下のようになります。

所得税・復興特別所得税:(4000万円-3000万円)×15.315%=153万1500円
住民税:(4000万円-3000万円)×5%=50万円
合計:203万1500円

3000万円特別控除を受ける際のポイント
POINT1 買い替えの際は「住宅ローン控除」という選択肢もある
3000万円の特別控除は、前年、もしくは前々年に適用を受けている場合には利用できません。また、買い替え特例や譲渡損失の繰り越し控除などとの併用ができないことも覚えておきましょう。住宅ローン控除も3000万円特別控除との併用ができないため、特に買い替えの際は注意が必要です。それぞれの控除額を試算して比較し、控除される金額が大きい方を選ぶと良いでしょう。
POINT2 住まなくなってからでも、控除を受けられる場合がある
この特別控除は自分が住んでいる家を対象としていますが、実は「以前住んでいた家」でも控除を受けられる場合があります。3000万円特別控除は「住まなくなって3年目の年末までの売却」を対象としているため、1年前や2年前に引っ越しをしていても、控除の対象となります。また、転地療養のように一度住まなくなっても、また必ず戻ってくるということが認められた場合は、転居期間中も自宅としてみなされます。
POINT3 誰かに家を貸していても控除対象になる
3000万円特別控除の対象となる期間中にその家を別の人に貸していたとしても、自宅とみなされ特別控除の対象となります。ただし、貸している家を売却する場合は立退きトラブルなどが起こりやすいため注意が必要です。
POINT4 家を取り壊す場合は、売買契約のタイミングに注意
自宅を取り壊して売却する場合も、住まなくなってから3年目の年末までの売却が控除対象となります。ただし、取り壊した日から1年以内に売買契約を交わすことが条件となるため、注意が必要です。

売却のタイミング

売却のタイミング

相場から考える「理想のタイミング」

不動産売却の価格相場から考えるなら、売却の理想のタイミングはズバリ「高いときに売る」です。不動産の取引相場は常に変動していますが、実は波があると言われています。過去10年を振り返ってみると2007年から2008年は上昇傾向でした。しかし、2008年のリーマンショックで一気に相場が下落。その後しばらくは下落傾向が続き、2013年から上昇に転じています。できるだけ良いタイミングを見極められるように、こうした相場の波も把握しておきましょう。

「売りどき」はいつ?

それでは、具体的にはいつが「売りどき」なのかと言うと、それは購入時よりも相場が上がっているタイミングです。相場には波があるため、一つの目安となるのは「買ったときよりも上がっているかどうか」。購入時より高く売れるなら、「売りどき」と考えて良いでしょう。

季節にも着目!

4月は新生活をはじめる人が多いため、その少し前の1月から3月にかけて、新居購入や引っ越しを検討する人が増える傾向があります。そのため、このタイミングに合わせて売却活動を行うと、売却しやすくなります。

買い替えのタイミングにも注意

住まいの買い替えなどの場合には、新居のスケジュールに合わせることも大切です。たとえば未完成の新築マンションを購入して住み替える場合、先に今の家が売れてしまって引き渡すことになり、仮住まいが必要に……といったケースもあります。二重ローンの問題などもあるため、買い替えのスケジュールも踏まえて売却のタイミングを考えましょう。

また、大規模な新築マンションを購入する場合も注意が必要です。同じタイミングで大勢の購入者が引っ越すことになれば、その周辺にある中古物件が同時に数多く売りに出される可能性もあります。そうなると一時的に周辺の相場が下がることもあるため、タイミングをずらすなどの対策も検討しておくべきでしょう。

「税制」も売却のタイミングを見極めるポイントの一つ

不動産の売却益は「譲渡所得」と言って、所得税(復興特別所得税含む)や住民税の課税対象となります。この税額を計算する際の税率は売却した不動産の所有期間によって変動し、所有期間が短いほど税率は高くなります。税率は「5年以下」「5年超」「10年超」と、段階的に変動するため、この変動ラインに注意が必要です。所有期間は「売却した年の1月1日時点」でカウントされるため、それも踏まえて売却のタイミングを見極めましょう。

また、自宅を売却した場合の3000万円特別控除など、譲渡所得への課税が軽減される各種特例にも、所有期間についての要件が付いているケースがあります。所有期間の要件を「満たしてから」または「満たしているうちに」という点も、タイミングを見極めるポイントの一つです。

高く売るためにできること~インスペクション~

高く売るためにできること~インスペクション~

上記のような売却のタイミング以外にも、「高く売る」ためにできることはあります。不動産を購入する人の多くは物理的な瑕疵を気にするため、インスペクション(建物状況調査)によって第三者である専門家のお墨付きをもらうことは、買主にとっての安心材料となります。

インスペクションとは?

不動産会社の選び方

親身になって話を聞いてくれますか?

売却の理由や目的はお客様によってさまざま。ただ「売れれば良い」というわけではなく、その理由や目的に合った方法で、満足できる結果を得ることが、本当の意味での「売却成功」です。そのため、肝心の理由や目的、気持ちの部分を無視してしまっては、売却の成功は望めません。親身になって話を聞いてくれる業者を選ぶことが大切です。

売却の実績・経験は豊富ですか?

不動産業者と言っても、「投資物件」「賃貸」「売買」など得意分野はそれぞれに違っています。売却を依頼するなら、やはり売却の実績・経験が豊富な業者が安心。ホームページなどで実績を確認して、その会社の得意分野を見極めましょう。

説明はわかりやすいですか?

不動産売却は、専門知識や経験が求められる取引です。しかし、扱うのはお客様の大切な物件。わかりやすい言葉で説明し、きちんとお客様の理解を得ようと努める不動産会社なら安心です。

飯塚市・筑豊エリアの不動産売却に関することなら、何でもお気軽にご相談ください。